最近房地产市场大消息不断！

首先，《时代周报》报道称，截至7月21日， 2019年全国已经有271家房地产破产；

其次，《新京报》报道称，今年发布增发预案的房地产企业同比增150%，其中135家负债超8万亿；

最后，新城控股发布公告，公司的确在出售大约40个项目！

那么这一切的一切都传递了什么信号？

下半年，中国房价又何去何从？

 

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毫无疑问，国家对于房地产调控政策越来越频繁地落地，调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。

而最近几个月，房地产一个残酷的事实是：中小房企的抗风险能力普遍较弱，流动性风险不断加大，甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥淖，直至消亡。

时代周报记者登录人民法院官网发现，截至7月 21 日， 2019年，全国有271家房地产企业发布破产公告。

 

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此外，据《新京报》周二（23日）报道称，目前135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年一季度，负债总计突破8.5万亿元；现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企发布了增发预案公告，数量相比2018年同期增长150%。

此外，从数据上来看，从2017年至今，135家房地产企业的负债总计一直在增加。

具体数据来看，从2017年一季度至2017年底，135家房地产企业的负债总计分别达5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元、6.6万亿元，2018年一季度至2018年底，负债总计分别为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元、8.2万亿元，而到了2019年一季度，135家房地产企业的负债总计突破8.5万亿元。

 

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除了上面2个消息，最近房地产市场另外一则大消息就是新城控股发布公告证实，公司的确在出售大约40个项目！

公告称，近日公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权。

新城控股表示，拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。截至目前，新城控股已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议，交易成交总额约为24亿元。

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那么这一切意味什么？释放了什么信号？

对此，目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展！

受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源，只是房地产企业面临资金多重管制下的一个板块。

光大证券表示，随着房地产“前端融资”业务进行收紧，未来信托房地产业务规模将下降，同时项目融资操作也将更加规范。未来政策或将根据执行反馈情况进行调整，预计收紧态势至少持续到四季度

 

前两天7月30日的中央政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，这直接打破部分房企期待调控口子打开的幻想，叠加合肥、大连、洛阳、苏州等城市在几日内的加码调控，境内外地产股纷纷应声下跌。

东方Choice数据显示，港股地产板块7月31日下跌1.16%，下跌家数达130家，其中旭辉控股跌幅超3%，A股地产板块7月31日至8月1日两日跌幅达3.8%，下跌家数达105家，其中万科A跌幅达4.73%，市北高新跌幅超8%。

从中央到地方的楼市调控来看，基调非常严格，下半年无论是销售端还是融资端都会给房企造成压力，房企拿地会更加谨慎。据时代财经了解，目前已经有房企迫于压力暂停拿地，并将销售去化作为首要任务。

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调控密集出台

18年9月之后，楼市进入下行周期，在此背景下，多城开始释放出松绑信号。

去年底山东菏泽取消限售政策、

广州公寓不再限制销售对象、

杭州和珠海放松社保、

合肥悄悄放松限购、

深圳四大行降低首套房贷上浮利率……

今年初，陆续也有城市对相关楼市政策进行微调。如阜阳取消土地限价，房企可自行调整项目售价；合肥、南京、青岛等下调房贷利率上浮比例；北京拍出两宗不设住宅销售限价的土地等。

 

而3月份的房企业绩会上，亦有多位高层对今年的楼市调控持乐观态度。中国奥园集团董事长郭梓文更是透露，奥园楼盘所在的一些地方政府都已经释放出一些有利于房价和有利于销售面积提升的政策。

然而，4月中旬成为转折点，之前的“小阳春”昙花一现。住建部对苏州、大连、佛山等十个房价涨幅较大的城市进行预警，各地政府及时打政策补丁，监管部门也开始收紧房企融资渠道。

进入7月后，楼市调控更加密集。据中原地产研究中心统计，7月单月房地产调控已经超过40次，其中较为典型的有苏州扩大限售范围、洛阳重申限价、大连出台“限涨令”。当然，也有一些城市存在放松调控的内在冲动，如开封出现限售松绑“一日游”。

 

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中央政治局会议重申“房住不炒”，并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，在7月底给躁动的楼市再次泼了一盆“冷水”。房地产刺激政策往往会在经济下行的背景下出台，这也是不少人预判楼市调控会放松的基础，但此次却未如期而至。

空·白研究院杨现领认为，现阶段房地产几乎已经消化了所有的红利，无论是房价水平，还是杠杆水平，都已接近阶段性的极限高位，进一步放松政策的风险远大于收益。

除楼市调控政策外，房企的融资环境也越来越紧张。5月银保监会发布“23号文”对房地产融资乱象进行整治以来，6月银保监会主席郭树清直言“新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

 

7月，除海外债用途进一步受限之外，监管部门向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度，同时已部署下半年对30个城市、75家银行业金融机构开展专项检查，强化房地产开发贷和个贷合规要求。

信托、海外债、银行贷款、保险等渠道陆续收紧的背景下，7月31号，央行再次“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，要求加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为进行监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

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下半年恐难放松

“从当前中央层面的多次会议来看，下半年政策绝无放松的可能。”一位深圳本地房企内部人士对时代财经表示，上半年一些销售目标完成率偏低的房企，存在着预判不足或误判，下半年会比较被动。

克而瑞数据显示，今年上半年，近六成房企未完成全年目标的一半。

39家公布销售目标的房企中，完成率超50%的仅有14家，占比为35.9%，而泰禾、富力、融创中国等房企的目标完成率偏低，分别只有30.4%、37.6%、38.9%。

富力地产

面对销售及融资的双重压力，不少房企已经开始做出调整，富力首当其冲。7月30日，富力地产内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》流出，文件称集团2019年下半年原则上暂停拿地工作，以完成项目销售目标为第一优先级。

这一举措无疑证明了其在3月的预判过于乐观，当时富力地产董事长李思廉透露，2019年富力计划推出200多个项目（2018年为155个），预计货值3000亿元，只要去化达到53%就可以完成1600亿元的销售目标，同时预计用来拿地的现金大概400亿元。

不过，中指院数据显示，1-7月富力地产的拿地金额才只有147亿元，不到原计划的一半。富力暂停拿地除了受大环境影响外，主要还是其自身承受了较大的资金压力，截至2018年底，其短期债务高达523.5亿元，同比增加了84.24%，账面现金仅有340亿元。

除富力外，合景泰富近期也传出要暂停拿地，虽然集团方面否认，但这也反映出一部分房企现金流紧张的现状。上述深圳房企内部人透露，接下来整个地产行业肯定会有应对和调整，“首先应该是加快出货，强化资金回笼，其次是谨慎投资拿地，再次是多元融资，保障资金安全”。

当一部分房企处于急于回款的焦虑中时，一些提前预判楼市调控不会放松的房企则显得从容许多。

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