商业地产简单的来说就是：“商业+地产”，从其固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。
总之，商业地产的载体躯壳是房地产，核心灵魂是商业运营，商业地产可以引发三种价值，一是房地产本身的增值，一是商业流通经营的增值，一是商业运营和房地产开发的品牌增值。
目前在国内诸多种类的商业地产形式中又以四种形态极具代表：
其一是以大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态（购物中心），在中国，购物中心，尤其是大型的和巨型的购物中心更一度成为多数人心目中商业地产的代名词，其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求。
在传统经营模式下，购物中心在统一业权前提下实现统一运营，是目前大陆经营成功的购物中心的主流模式，此种模式下稳定的主营收益通常依其重要性顺序为：租金、管理费（综合服务费）、广告租赁、停车场收入和场地活动收入等等。如果能够在此基础上深入研究和了解消费者的消费行为和习惯，联系消费者和经营者之间的动态需求变化，并最大限度的创造并满足这两个需求，以综合创新其衍生产品，获得相应的衍生收益。
由此，购物中心此种形态商业地产未来的发展潜力和拓展空间并不是停留在简单的规模面积和硬件设施层面之间，而是能否创新衍生产品，提供高附加值。
其二：另一个极具代表性的形态是“行业性商业集散中心”，也就是ICBD（行业中央商务区）
它最为鲜明的特色就是行业性和专业性，“集散地”，最基本的元素就是我们常说的专业市场了，这些专业市场涵盖了以专业批发市场、专业零售市场和一些批零结合的专业主题市场，在中国的商业地产领域举足轻重。目前我国各类专业市场规模庞大、数量众多，在经济建设、社会发展、商贸流通、人民生活等方面发挥着异常重要的作用。
近几年，中国专业市场在规模、功能、经营、管理等方面都因应社会、经济、人文等市场因素进行着不同层面的深层次变革，呈现出一派蓬勃发展的态势。
其三：商业区街（步行街）模式
进入21世纪，我国许多城市开始出现规划和建设步行商业街的高潮，并逐渐成为城市新的投资热点和城市名片。据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截止到现在，全国县级以上商业街存量已超过3000条，步行商业街存量已超过200条。
我国的国情几乎决定了步行商业街在我国有着广阔的发展前景,未来我国步行商业街这种模式将会与国际接轨，从传统的综合型自发形成的区街商业，转型并升级换代成为以主题特色为核心吸引力的具有鲜明地域或区域文化个性的区街商业组合。
其四：主题商业平台
所谓主题商业平台确切地说是一种商业经营的创意模式，主要的特点在于商业经营从传统的按方式与产品为主要特征区分装换成为按照消费对象和消费行为来整合。
主题商业平台在充分研究消费者消费层次划分和消费行为划分的基础上，整合相似类型消费习惯和消费对象的消费商品在一个平台上，从而形成别具一格的商业经营模式。
主题化肯定是未来商业地产实现高增长一个重要手段和先进模式，无论是毫不起眼的精致特色商业平台，还是商业饮食娱乐服务平台，乃至专业市场和购物中心均在不同程度上尝试主题化，力求实现商业和地产双增值的最大化。
以上内容就是商业地产里头比较有代表的四种形态及它们的发展趋势，希望通过这样一个简析，大家都能做一个基本的了解；在做商业地产投资的时候，做到心中有数！（腾讯房产）