过去20年，我国房价总共出现3次下跌。那么为什么房价给人的感觉却是“一直在上涨”呢？归根结底是过去这些年房价“涨多跌少”，3次下跌是微跌，但每一次的上涨几乎都是爆炸性的。而且过去这些年靠投资买房赚得盆满钵盈的人不计其数，因此国人更习惯于认为房价是一路涨着过来的。由于房地产惊人的造富能力以及和经济的深度捆绑关系，更有甚者坚定不移认为我国房价“永远不会跌”。
房价为何能一路上涨？地产大佬潘石屹认为，这要归因于国人近乎宗教般狂热的购房热情。换言之，是国人永不停歇的投资炒房欲望在不断推升房价。
事实真的如此吗？有一定影响，但并非主因。经济学家任泽平科学研究总结认为，影响房地产中长短期的三大影响因素分别是人口、土地和金融。所以，过去二三十年我国房价之所以能持续上涨，说白了还是人口不断增长、聚集造成的——一个城市的人口越多，活力越高，购房需求就越旺盛，房价相应也越高。尤其是一些发达城市，因为医疗、教育、基础设施建设等较为完善，每年都会吸引大量的人口进入，进入的人口又会促进当地的经济发展，进而促进当地房地产市场的繁荣，这些城市的房价往往也会有较大的上涨空间。
然而今天我们要说的是，过去持续了二三十年的人口不断增长拉动房地产繁荣发展的逻辑可能无法继续运转了。因为影响房价的长期决定性因素人口已经悄然发生了巨变：2015年10月，全面放开二孩政策开始实施，但随后5年的新生儿出生率变化显示，二胎催生并无效果——除2016年政策实施的起始年份，我国新生儿出生率有略微增长之外，其后的2017年、2018年、2019年、2020年，新生儿出生率均呈现不断下滑趋势。尤其是2020年，新生儿出生率已经跌破警戒线。
新生儿出生率5连降只是其一，更重要的是我国人口老龄化的速度比所有人想象的来得更快，2019年末，全国60岁及以上人口为25388万人，占总人口的18.1%，按照联合国的标准(7%)，我国早已步入老龄化社会。同时，中国发展基金会发布的《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》测算，2025年我国65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口数的约15%。
基于此，经济学家任泽平和社科院等机构都直言，我国的人口警报已经拉响了，因为按照这个趋势，5年内我国人口将首次出现“负增长”。届时不光房地产行业会遭受巨大影响，国民生产总值下降、社会生产力下降、人口比例失衡加剧、人口老龄化加剧、劳动力紧缺等“恶果”都会出现。
人口警报拉响，我国即将进入人口“负增长”阶段，随即很多专家学者都“坐不住”了，纷纷站出来建言全面放开三胎：独立经济学马光远认为，放开三胎时机已经成熟，这对于中国跨越中等陷阱至关重要，如果不调整人口政策以延缓劳动力的下降，中国经济将出现超乎想象的减速；任泽平直言，放开三孩，既符合民意，也可缓解保守派对全面放开生育导致人口暴增的担心；人口学者梁建章更直言不讳，不仅要全面放开，还要出台大力鼓励生育的政策。
事实上，“放开三胎”的呼吁已经上升到了央行层面——4月14日央行发布《关于我国人口转型的认识和应对之策》论文，其中明确提到，“应全面放开和鼓励生育，切实解决妇女在怀孕、生产、入托、入学中的困难，综合施策，久久为功，努力实现 2035年远景规划和百年奋斗目标。”业内专家分析认为，央行在此关键时刻呼吁放开三胎，说明我国的人口形势已经非常严峻了。
二胎催生无效后，人口警报拉响，放开三胎甚至是放开生育限制便能拯救出生率吗？情况不容乐观。经济学家任泽平在2020年发布的报告中提到，2019年中国出生人口降至1465万，65岁及以上人口占比达12.6%，总人口突破14亿，但2016-2019年，一孩出生人口从981万降至593万。结论很清楚：现实中很多人其实连一胎都不愿意生了，更何况二胎、三胎。
年轻人为什么不愿意生了？我们归纳总结认为主要是以下四大原因：
第一结婚难：压力来源于两方面，其一是找对象难，工作原因、自身原因等，其二是买房难，面对动辄两三万的房价，年轻人即使到了谈婚论嫁的地步，也很难逾越这座大山——一线城市年轻人想凭一己之力买房不可能，即使是三四线城市买房，年轻人也需要掏空6个钱包，后期的还贷压力更大。所以近年来，我国出现了很多“不婚族”。
第二孩子的照看问题，孩子从出生到3岁，几乎需要专人24小时看护。爸妈照看，家庭经济来源少一大截，外人照看自己不放心。通常情况下都是孩子的爷爷奶奶或者姥姥姥爷照看，而且基本上都是把孩子留在老家。如此一来，养育孩子的质量就会大打折扣。这也是很多年轻人不愿意生孩子的根本原因；
第三是教育问题，精力付出大，教育成本高。为了不让孩子输在起跑线上，父母需要全程陪读，而且是各种兴趣班、辅导班加身，便宜的每个月一两千元，贵的可以达到每个月数千甚至上万元。有机构估算过各个级别城市的养娃支出，四大一线城市养育孩子的成本在200万左右，杭州、成都、厦门等新一线城市也已经超过150万，养育孩子的这笔支出费用与买套几乎无异。更重要的是，不仅家长的钱包受伤，孩子也累。很多家庭生完一胎后不想继续生，就是考虑到了后续的孩子教育问题；
第四是女性越来越有自主意识。现代经济模式冲击着传统的家庭价值，生育的精神收入和动机明显下降——古人崇尚多子多福，养儿防老，但现在的人已经不这么想。促使大家改变思想的因素有很多，比如养老机制的完善，不需要养儿防老；比如年轻人压力太大，自顾不暇；比如女性参与社会劳动的几率提高，生孩子的时间和精力大大减少等。
言而总之，总而言之，生存成本高昂，生活压力巨大，才是当下年轻人不想生、不敢生的真正原因。所以，要想真正达到催生的效果，政策务必在以上四个方面做文章才行，一味地呼吁放开三胎甚至是放开生育，并不会真正改变年轻人的生育观念。
事实上，新华网此前在《如何应对人口问题？》文章中就已经开出了最具疗效的“药方”：提高养育能力，降低住房、教育、医疗等方面的成本。言外之意就是要想方设法在年轻人不想生孩子的最关键处开展工作。无独有偶，人口学者梁建章也发表了类似观点，催生要来真格的，不能光嘴上说。他建议给多孩家庭支付大约每个孩子每年平均1万元左右的育儿补贴，对已经有多孩的家庭买房直接降价等。为鼓励生育，买房补贴这些措施，东北地区可以率先试行。
说得直白点就是：真正的催生途径就一个，帮助年轻人早日实现买房梦，不管是给予购房补贴，还是贷款政策扶持，亦或是房价打折都可以。
2021“新方案”提出，父母们表示赞同
2021年终于有专家提出了切实有效的催生“新方案”了，该“新方案”一经提出便大获父母们的赞同：年轻人首套房购房贷款打5折，二胎以上家庭购房贷款免费。
这个“新方案”之所以能得到父母们的赞同，归根结底是因为抓住了“痛点”——年轻人不愿意生孩子、不敢生孩子的最大的原因是买房难。如果国家施以政策帮助年轻人实现买房梦，不仅能大大提高年轻人的结婚率，也必然有助于推动年轻人的生育意愿。
“新方案”来了，对于帮助年轻人买房到底有多大的帮助？首先来看年轻人首套房贷款打5折，我们以2020年末全国平均房价9859元/平计算，假设购买的是100平的房子，总房款是98.5万，按照3成首付年轻人需要拿出29.5万，贷款69万，以现在的首套房贷款利率5.88计算，没有任何优惠的情况下贷款和利息总额是147万，每月还款4083元。如果给予贷款打5折，则足足可以帮助年轻人节省34.9万的利息资金，每月的还款数额也降到了2886元。
其次再看二胎以上家庭购房贷款全免费，同样的例子可以帮助年轻人节省78万元利息，每月的还款月供也降低到了不足2000元。
毫无疑问，三四十万对于普通的首套房购房家庭是一笔“巨款”，七八十万对于二胎以上家庭更如此，不仅可以帮助年轻人实现买房梦，而且省下来的资金成本，也可以顺带帮助年轻人解决婚嫁问题。如果这个“新方案”真的能够实施，相信年轻人都会欢呼雀跃，父母们也都会同意生娃，毕竟制约大家不愿意生娃的根本原因是“没钱”。基于上文的分析，以及按照中国人的思想，有钱有能力的情况下，绝大多数夫妻还是愿意多生孩子的——更多的资金挪到生活消费、孩子教育等方面，自然生育的意愿也会大幅提升，未来生二胎、生三胎的可能性才会更高。（楼市新观）