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就在8月各地迎来又一轮集中供地高峰之际，深圳原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地，突然全部中止出让，参与房企已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。
对于中止的原因，多位受访专家向《中国经营报》记者表示，第二轮供地的竞拍结果决定下半年调控的成绩和市场预期，而由于开发商对热点地块的追逐持续火热，可能导致竞拍结果违背调控预期。官方或将供地模式和规则修订完善后再挂出。另一方面，对于房企来说，目前融资环境困难，再加上限地价、竞配建压缩利润空间，房企拿地趋于谨慎，对市场预期的变化也是值得关注的地方。
7月22日，国务院召开的电视电话会议，强调加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。同日，住建部房地产市场监管司司长张其光提出，着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地资金审查和清退机制。
业界普遍预测，部分城市禁止马甲拍地、拿地资金穿透式监管、“竞品质+现房销售”等竞拍规则，或将进一步向其他城市推广。记者就中止出让的相关原因，致电深圳市规划和自然资源局采访，相关负责人表示，目前出让延期，规则正在研究之中，建议关注后续补充公告。
保护楼市调控成果
8月6日晚间，深圳公共资源交易中心发布公告称，为稳妥推进深圳市第二批次居住用地集中挂牌交易组织工作，现中止22宗地的挂牌出让工作，具体出让时间另行公告。目前，记者在深圳公共资源交易中心平台看到，22宗宅地状态均显示“交易中止”。按照原计划，深圳第二批集中出让的总土地面积约83.38万㎡，总建筑面积约279.92万㎡，起始总价约421.98亿元，为深圳近年来规模最大的一次集中出让计划。
出让中止的原因引发各界讨论。不过，一位不愿具名的头部房企投拓部人士向记者表示，大多数地块的市场热度普遍较高，是房企关注的重点区域，或会出现第一次集中供地高溢价现象，这与调控预期不符。而紧急叫停第二批集中出让，或是对近期深圳楼市调控成果的保护。
值得留意的是，深圳第二次土地集中供地发布的时间在7月9日，也就是在7月22日电话会议要求完善土地出让方式的最新指示发布之前。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，中止的很大原因是第二轮土地出让规则或与国家的最新指示相冲突，因而被迫撤回。
“中止不是终止，而是在目标统一以后再次挂牌。”李宇嘉指出，最终的结果将是中央层面的调控目标与地方层面协调和统一。据了解，相较首轮集中供地，深圳第二轮供地规模增加了208%。根据7月发布的公告，出让的22宗住宅用地中，位于前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗。
其中南山西丽、龙华观湖地块的性质为全自持租赁住房，采用单限双竞（限地价，竞地价，竞配建）的出让方式，关注度远超预期；其余20宗采用双限双竞（限地价，限房价，竞地价，竞配建/自持）的出让方式。记者梳理发现，与首批集中供地不同的是，深圳第二批出让方式进行了调整，往常普通商品住房初始配建由无偿移交只租不售的人才住房改为可售型人才住房/安居房，一定程度上增加了地块的可销售货量。
集中供地规则或将完善
反观深圳首次集中供地，共涉及6宗土地，其中有3宗以近45%的溢价率出让，楼面价最高达7万元/平方米。其中，宝安区尖岗山的地块被佳兆业以45.04%的溢价率竞得，拿地当天就开工。据贝壳研究院测算，在首批供地的22城中，深圳在综合溢价率方面排名第二。
李宇嘉认为，深圳首轮集中供地在稳地价、稳房价、稳预期上面，并没有实现预定的目标。“开发商对热点地块的追逐非常火热，部分开发商有多个马甲参与，这样的状况与两个集中前的供地没有太大的区别。”因此，下半年需要对第二轮集中供地的模式做修订。记者留意到，实际上，不少热度较高的城市如杭州、无锡、苏州等，均针对首轮拍地暴露出的问题，进行了规则的升级。包括保障金门槛升级、“竞品质”试点、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多“打补丁”的新规。
以杭州为例，杭州首次推出了10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为10%，其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%，此外，“竞品质”试点地块全部实行现房销售。首轮集中拍地时马甲现象严重的苏州则针对马甲现象采取了一系列举措。例如对吴中、相城、高新区等地块保证金比例上调至50%及以上。此举既提升了房企拿地的门槛，也在一定程度上遏制了地价和溢价率的上涨。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，在融资收紧背景之下，各地补充的新规将使房企拿地的积极性受挫，预计竞拍热度较首轮会有明显的下降。他还预计称，“竞品质+现房销售”或将成趋势。李宇嘉则认为，深圳第二轮供地采取什么样的模式，决定下半年调控的绩效和市场预期。如果深圳按照杭州的模式来修正，对深圳已经开始回落的房地产市场将是巨大的冲击，进一步可能也会给固定资产投资、城市更新带来连锁反应。
对于深圳是否会完善相应的土拍规则，记者联系深圳市规划和自然资源局，对方表示正在研究中，具体暂时不便接受采访。在融资收紧，土拍规则趋严的背景下，房企拿地也越来越趋于谨慎。据中指院数据显示，2021年1～7月，TOP100企业拿地总额为18057亿元，同比下降3%。
日前，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。一家规模在500亿元左右的房企投拓部人士告诉记者：“房地产是一个周期性的行业，受政策影响非常大。政府出政策，我们就进行相应调整。”他指出，在有限参与集中供地的同时，公司也会下沉到县一级市场，甚至镇级市场。
（中国经营报）
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