中报季刚刚落下帷幕，国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘市场行情变化和融资环境收紧双重压力下房企的生存变局。
作为业绩持续增长的基石，土地储备的多少意味着房企是否有充足的后备土地可供开发，对于后续未来房企的发展有着至关重要的作用。然而土地储备过量也意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上，如若布局不当，或将损失惨重。
从融资端精准调控再到土地供应“两集中”，房企们皆面临着前所未有的变化，这些变化是机遇，亦是挑战。扩张还是收缩，坚守还是下沉，上半年各家企业依据自身状况和未来发展规划初步交出了答卷。
本篇《50家典型房企土地储备总量和新增土地储备》，旨在探究房企阶段性土地储备变化及投资策略变革。
增速均值10.42%
亿翰数据显示，2021年上半年50家典型房企土地储备总量为34.45亿平方米，较2020年末的32.57亿平方米增长5.8%，增速平均值为10.42%。
50家企业中，有37家房企土地储备总量呈现不同程度的增长，占比为74%。
增幅在10%以内的有22家，这其中就包括土地储备总量位居第一名、第二名的碧桂园及融创。
自2020年上半年公司土地投资权益规模收缩至近年最低后，碧桂园今年同期的新增土地投资金额及投资建面开始反弹增长。上半年，碧桂园新增土地投资项目219个，预期权益建筑面积2643万平方米，权益投资金额为884亿元，分别同比增长18.3%和14.7%。
融创上半年新增权益土地储备建面则达到1708万平方米左右。其新增权益货值约2135亿元，权益拿地销售比为37.9%。截至报告期末，融创拥有土地储备2.78亿平方米。
增幅超10%的企业有15家，这部分企业投资力度较大，土地储备增长也较为显著，如建发国际、绿城中国、越秀地产、德信中国等。
上半年，建发国际集团的土地储备较2020年增长46.81%，这一增幅甚至将保利、绿城、越秀等房企甩在身后。截至6月末，该公司在国内及澳洲共有193个项目，并新进入南昌、宁波、温州、徐州等17个城市，总可售货值较2020年末增长47%至3133亿元。
建发国际管理层在近期召开的中期业绩会上表示，受土地市场地价较高影响，建发国际在集中供地中拿地不多，“预计下半年将根据销售周转和市场情况适度补充土储。”
绿城中国的增速则为18.8%。公司上半年于宁波、北京、天津、扬州、西安和长沙等9城的集中供地中有所斩获，其在31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米，权益拿地金额740亿元，拿地销售比已超过40%的监管红线。
大手笔拿地也使得公司全年拿地预算告急。据此前透露，绿城中国全年拿地预算为800亿元，740亿元的权益拿地金额已经达到全年预算的92.5%。
除上述企业外，上半年亦有部分房企投资趋于审慎，投资力度继续收缩。数据显示，报告期内共有13家企业土地储备总量较2020年末有所下降，占比为26%，其中合景泰富和新力上半年仅新增2宗地块和5宗地块，土储相较去年减少5%以上。
降幅最大的是世茂集团和首开股份，其分别以10.91%和13.02%的降幅排名尾端。
维持去年下半年以来的谨慎态度，世茂集团今年上半年投资节奏继续放缓，期内新增土储面积301.2万平方米，同比大幅减少75.6%，期内世茂集团的拿地款同比缩减69%至200.65亿元，全口径拿地销售金额比从去年同期的0.59明显放缓至0.13。
截至6月末，该公司土地储备总量为7283万平方米，较2020年末的8175万平方米下降10.91%。业绩会上世茂集团总裁许世坛透露，公司下半年的投资策略暂时没有变化，“还是很理性”。
首开股份的整体投资力度同样偏保守，公司土储总量较去年下降13.02%至2101万平方米，也是50家典型房企中降幅最大的企业。
其上半年新增土储建面81.5万平方米，较2020年同期下降45.7%，面积投销比为0.4，低于其历年水平。由于北京实行集中供地，首开股份的投资重心也在京内，京内新增土储占比为69%，这一指标在2020年全年尚且只有28.3%。
亿翰智库认为，从存续比来看，目前大部分企业土地储备总量处于较为合理的区间，“大部分企业的存续比在3-5年间，土地储备总量既能够保证未来一段时间的开发，又不至于占用过多资金。不过也有一些企业存续比较高，在7-10年之间。”
投资力度分化
尽管上半年大部分企业均保持着一定的投资力度，但企业间的分化也颇为明显。
具体来看，绝大部分企业面积投销比均在0.5及以上。在此基础上，以1为分界线可以分为两个阵营，两个阵营的企业数量基本相当。
在首批集中供地的推动下，一些企业抓住机会积极扩储，2021年上半年投资力度达到了近年来的高点。越秀地产、德信中国、中交地产等企业2021年上半年扩储力度较大，面积投销比均超过2。
企业规模方面，投资力度的分化在头部和中型企业中仍然存在，而几家小型企业面积投销比均较高。
除力度外，分化还体现在投资区域的布局上。包括龙湖集团、绿城中国、合景泰富在内的部分房企坚持深耕高能级城市，而如金地集团等企业则选择适当下沉。
2021年上半年，金地集团的下沉更为明显，三四线城市投资额占比达到41%，较2020年同期上升8个百分点，为近年来的最高点。
亿翰智库预计，由于企业投资整体趋向审慎，未来企业土地储备增速整体将放缓。
同时，由于布局旧改项目的企业倾向于加快货值转化，因此不涉及太多大拆大建业务且旧改储备量大的企业，未来的土地储备和销售规模增速应该会有明显增长。
记者 孙婉秋 吴典 见习记者 何艳艳
编辑 左宇
来源：腾讯网